新加坡写字楼市场报告

2026年第三季度（Q3 2026）
编制于2026年9月。租金对比数据来自Office Navi Singapore PSF Guide 2026年6月版与9月版。

执行摘要

• 2026年第三季度，新加坡写字楼租赁市场依然由业主主导，租金已连续七个季度上涨。
• 对比Office Navi两期PSF指南数据，6月至9月期间，全岛平均报价租金上涨约1.6%，该数据基于两期指南中均有列出的160栋写字楼。
• 核心CBD板块涨幅领先。丹戎巴葛/安顺路板块上涨3.1%，莱佛士坊/滨海湾板块上涨2.7%，东部区域上涨2.6%。
• 较为老旧和外围的区域走势则不同。北部区域租金下跌约4.0%，CBD边缘区域小幅回落0.9%，核心地段与非核心写字楼之间的差距正在扩大。
• 标注为“满租”（即未报出租金）的写字楼占比，从6月的6.2%升至9月的9.9%，这与各大研究机构的报告一致：甲级写字楼空置率处于历史低位。
• 2027年前几乎没有新增供应入市，需求增长虽然温和，但在供应如此紧张的情况下，业主仍占据主导地位，尤其是拥有大面积楼层的核心地段甲级写字楼。

2026年第三季度租金情况

租金水平

• 市场研究显示，2026年年中，核心中央商务区（CBD）甲级写字楼租金约为每平方英尺每月12.19至12.50新元，达到约17年来的最高水平。截至2026年第三季度，市场租金已连续六个季度上涨。
• 市场预测显示，2026年全年CBD甲级写字楼租金预计上涨约2%至5%。由于空置率持续下降，加上CBD优质写字楼供应有限，租金涨幅预计将更接近预测区间的高端。
• Office Navi Guide涵盖新加坡全岛的甲级、乙级写字楼及商务园办公空间，其数据显示，整体租金按季度较为温和地上涨1.6%。由于该指数涵盖的物业范围较广，并不局限于CBD核心地段，因此整体涨幅相对温和属于正常情况。

2026年6月与9月各板块对比

数据说明：数据为两期指南中均有列出的写字楼，其最低和最高挂牌租金每平方英尺（PSF）的平均值。“n”代表各板块中匹配的写字楼数量。

• Raffles Place / Marina Bay
• 匹配写字楼数量：42
• 2026年6月平均挂牌租金：S$11.93/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$12.25/PSF
• 环比变化：+2.7%
• Tanjong Pagar / Anson Road
• 匹配写字楼数量：12
• 2026年6月平均挂牌租金：S$9.34/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$9.63/PSF
• 环比变化：+3.1%
• East Region
• 匹配写字楼数量：8
• 2026年6月平均挂牌租金：S$7.99/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$8.20/PSF
• 环比变化：+2.6%
• City Hall / Suntec / Bugis
• 匹配写字楼数量：28
• 2026年6月平均挂牌租金：S$10.36/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$10.49/PSF
• 环比变化：+1.2%
• Robinson Road / Shenton Way
• 匹配写字楼数量：29
• 2026年6月平均挂牌租金：S$9.34/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$9.44/PSF
• 环比变化：+1.1%
• Chinatown / River Valley Rd
• 匹配写字楼数量：3
• 2026年6月平均挂牌租金：S$8.38/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$8.45/PSF
• 环比变化：+0.8%
• Orchard Road
• 匹配写字楼数量：16
• 2026年6月平均挂牌租金：S$9.30/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$9.38/PSF
• 环比变化：+0.8%
• West Region
• 匹配写字楼数量：11
• 2026年6月平均挂牌租金：S$7.84/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$7.85/PSF
• 环比变化：+0.1%
• CBD fringe area
• 匹配写字楼数量：5
• 2026年6月平均挂牌租金：S$7.96/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$7.89/PSF
• 环比变化：-0.9%
• North Region
• 匹配写字楼数量：6
• 2026年6月平均挂牌租金：S$6.18/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$5.93/PSF
• 环比变化：-4.0%
• Islandwide (all precincts)
• 匹配写字楼数量：160
• 2026年6月平均挂牌租金：S$9.84/PSF
• 2026年9月平均挂牌租金：S$10.00/PSF
• 环比变化：+1.6% 

值得关注的写字楼

涨幅最大

• 莱佛士坊One George Street（每平方英尺上涨1.50新元）、丹戎巴葛Twenty Anson（上涨1.35新元）、东部Income Tampines Point（上涨1.30新元），以及莱佛士坊UOB Plaza 1和Capital Square（各上涨1.25新元）。

走软板块

• 北部Woods Square Tower 2（下跌1.50新元）、西部mTower（下跌0.50新元）、CBD边缘Goldhill Plaza（下跌0.35新元），这些大多为商业园区或非核心地段写字楼，空置率相对较高。

6月以来，指南新增了多栋写字楼，包括RB Capital Building、18 Cross Street、60 Anson，以及西部区域四栋写字楼；同时也有部分分层地契（strata）及商业园区物业从名单中移除，例如Changi Business Park和Mapletree Business City West，说明该细分市场的供应正变得更加紧俏。

供需情况

供应

• 核心CBD新增甲级写字楼供应非常有限，位于CBD边缘美芝路的Shaw Tower几乎是今年唯一的大型新项目，且大部分楼层已经租出。
• 下一个值得关注的项目 Newport Tower要到2027年上半年才能落成，在此之后，预计到2028年之前都不会有明显的新增供应。
• 分析师估计，2026年至2027年核心CBD甲级写字楼新增供应平均每年仅约40万至50万平方英尺，远低于过去十年年均90万至130万平方英尺的需求水平，这一缺口是市场的一个结构性问题。
• 上一轮大规模供应，包括IOI中央大道大厦（IOI Central Boulevard Towers）和吉宝南峰大厦（Keppel South Central），目前已基本被市场消化，市场上已经很难找到大面积、连贯的可租空间。

需求

• 追求优质空间仍是主要趋势，即使员工人数没有增长，租户也持续向数量更少、地段更优、配置更高的楼层集中。
• 滨海湾和市中心核心区仍是净需求的主要来源，得益于滨海湾金融中心的补租活动，以及壳牌（Shell）约10万平方英尺迁至亚洲广场一座（Asia Square Tower 1）等案例。
• 需求越来越集中在大型、财务实力雄厚的企业：银行、财富及资产管理机构、律师事务所，以及数量不断增长的人工智能和科技公司，中小型租户则更为谨慎。
• 部分分析师提醒，相当一部分租赁活动实际上属于搬迁和空间升级，而非真正意义上的新增需求，表面上的成交数据可能比市场的实际情况更为亮眼。
• 核心CBD甲级写字楼空置率处于约3.3%至4.1%的历史低位；涵盖各等级写字楼的整体CBD空置率较高，约为6%至7%，并在Shaw Tower落成后小幅上升；非核心写字楼的空置率则在上升，中小型租户面临的压力正在加大。

营商环境

• 新加坡2026年GDP增长预期维持在2%至4%的温和区间，但经济学家提醒，中东地区紧张局势推高能源价格，可能对这一预期构成下行风险。
• 新加坡作为安全、政局稳定的营商地的声誉，持续吸引财富、家族办公室和区域总部落户，为长期写字楼需求提供支撑，尽管部分租户的决策周期有所延长。
• 若能源价格居高不下，建筑运营成本和管理费也可能随之上涨，在租金上涨的基础上进一步增加租户的整体使用成本。
• 部分租户选择推迟租赁决策，等待局势更加明朗，这对短期需求构成一定拖累，尽管供应端依然紧张。
• 政府最新的经济战略检讨报告聚焦人工智能应用、供应链韧性以及吸引高价值投资，分析师认为这将在中期内利好写字楼需求，尤其是来自科技和人工智能相关企业的需求。

租户与业主的预期

业主

• 核心CBD甲级写字楼业主目前掌握较强的议价能力，正推动报价租金进一步上涨，并优先选择能够尽早签约、迅速入驻的租户。
• 业主也越来越看重租户自身的实力和信誉，而不仅仅是报价租金的高低，据报道，部分空间甚至在现有租户搬离之前就已重新租出。
• 老旧或非甲级写字楼的业主则面临更大挑战，部分业主正考虑重新开发或提升改造以保持竞争力，因为中小型租户已难以再作为稳定的收入来源。

租户

• 对于计划在2027年落实空间需求的大型企业，建议尽早行动，因为在2028年之前不会有大规模新增供应入市。
• 租户越来越关注整体租约条件，例如免租期、装修补贴和续约条款，而不只是盯着报价租金，因为业主并不愿意直接下调报价。
• 中小型租户在预算上更为谨慎，不少企业选择以缩减面积换取更好的地段或品质，或转向租金持平甚至下跌的CBD边缘和商业园区物业。
• 预计更多企业将优化现有空间规模而非扩张，真正意义上的新增需求仍主要来自金融服务、专业服务、家族办公室以及人工智能和科技类企业。

展望

• 基准情形下，核心CBD甲级写字楼租金预计将在2026年全年同比上涨约4%至5%，基于Office Navi的数据，全岛报价租金涨幅预计更为温和，主要受老旧、非核心写字楼的拖累。
• 空置率预计将在2027年前维持在历史低位附近，业主在核心地段优质资产上的议价优势也将随之延续，这一局面预计将在2028年之后有所改变，届时Newport Tower等新项目将为租户带来更多选择。
• 需要关注的关键因素包括：能源价格和利率的走势、人工智能相关企业扩张的速度，以及随着中小型租户整合或退出市场，非核心写字楼空置率是否会持续攀升。

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免责声明

本文所列办公室租金为截至 2026 年 7 月 根据市场资料整理的参考价格，仅供参考。实际租金会因办公楼空置情况、单位面积、租赁期限及双方协商结果而有所不同。如需了解最新办公室租金及可租单位，欢迎联系 Office Navi Singapore。