为什么100人以上的企业仍可能选择服务式办公室，而不是传统办公室

从商业地产的角度来看，企业员工达到100人以上，并不意味着传统写字楼一定更适合，也不代表传统办公室的总成本一定更低。
两种办公模式的收费方式和成本结构不同。
服务式办公室通常按照工位数量或员工人数收费，而传统办公室主要按照实际租赁面积计算租金。
因此，企业真正应该比较的，不只是每平方米或每个工位的租金，而是：
总办公成本 + 前期投入 + 灵活性 + 长期租赁风险 + 日常运营成本

1. 服务式办公室可以降低前期装修投入

租用传统写字楼，企业通常需要自行承担较大规模的前期投入，包括：

• 办公室装修
• 隔断及会议室建设
• IT网络及基础设施
• 电气及网络布线
• 办公家具
• 前台
• 茶水间
• 门禁系统
• 会议室音视频设备
• 企业形象及品牌设计
• 空调改造
• 设计及项目管理费用
• 租约到期后的恢复原状费用 (可能需支付退出费)

新加坡目前仍属于亚太地区办公室装修成本较高的市场之一。按照目前的市场基准，新加坡协作型混合办公空间的平均装修成本约为 S$120/平方尺，实际成本仍会根据设计标准、装修档次及项目要求有所不同。

对于100人以上的企业而言，传统办公室可能需要投入较大的前期资金。

而服务式办公室则可以将相当一部分前期资本性支出（CAPEX）转化为每月运营成本（OPEX）。

2. 可以更快投入使用

传统写字楼通常需要经过：

选址 → 谈判 → 签约 → 设计 → 审批 → 装修 → IT安装 → 家具配置 → 测试 → 搬迁入住

服务式办公室通常已经完成装修、家具配置及基础设施建设，企业可以更快入驻。

对于以下类型的企业，时间价值尤其重要：

• 新进入新加坡市场的企业
• 新设区域办公室
• 快速扩张的企业
• 搬迁中的企业
• 有明确开业时间要求的企业

对于企业来说，能够提前投入运营，本身就具有一定的经济价值。

3. 面对员工人数变化时更加灵活

100人的企业，并不代表未来几年都会保持100人。

例如：

第一年100人 → 第二年130人 → 第三年80人

如果采用传统办公室，企业可能面临两个问题：

人员增加：办公室不够用

人员减少：租用了过多面积

即使办公室实际使用率下降，企业仍然需要按照原来的租赁面积持续支付租金。

服务式办公室则通常可以更加灵活地：

• 增加工位
• 减少工位
• 扩租更多办公空间
• 调整办公室规模
• 根据业务变化重新配置办公空间

对于科技公司、专业服务公司以及区域性企业而言，这种灵活性尤其重要。

4. 虽然单人成本更高，但整体成本可能更加可控

很多企业的第一反应是：

服务式办公室 = 更贵

如果单纯比较每个员工的月租金，这通常是成立的。

但是，办公室的真实成本并不仅仅是租金：

总办公成本 = 租金 + 装修 + 家具 + 水电 + IT + 保洁 + 设施管理 + 前台 + 会议室 + 办公室管理 + 搬迁 + 恢复原状

传统办公室虽然基础租金可能更低，但其他支出也可能非常高。

服务式办公室则通常将其中很多项目整合进一个综合收费方案，让企业的办公成本更加容易预测和预算。

5. 降低办公室日常管理负担

对于100人以上的企业来说，管理层不一定希望把大量时间放在办公室运营上。

根据具体服务方案，服务式办公室通常可以提供：

• 前台接待
• 保洁
• 设施管理
• 网络服务
• 公共区域管理
• 会议室
• 维修维护
• 门禁管理
• 茶水间服务
• 日常办公支持

这样企业不需要分别寻找和管理多个供应商，也可以减少内部行政团队对办公室运营的管理工作。

6. 可以进入核心商务区，而不需要承担大面积租赁承诺

新加坡核心商务区（CBD）的优质办公楼租金目前仍处于较高水平。

目前市场数据显示，2026年第二季度新加坡核心CBD甲级办公楼租金约为S$12.50/平方尺/月，空置率约为3.3%。

对于100人以上的企业，如果直接租用传统办公室，通常需要租赁较大面积。

而服务式办公室可以让企业在核心商务区获得较好的商务地址，同时不需要一开始就承担大面积办公室的长期租赁承诺。

这一模式对于刚进入新加坡市场、设立区域总部或正在建立当地团队的企业尤其有吸引力。

7. 混合办公正在改变企业对面积的需求

员工人数并不等于企业需要的固定工位数量。

例如，一家拥有100名员工的企业，如果实行混合办公制度，可能实际只需要：

70至90个工位

企业反而可以把更多空间用于：

• 会议室
• 协作区
• 洽谈区
• 休闲区
• 灵活办公区域

因此，传统的：

100人 × 每人所需办公面积

已经不一定是最有效的测算方式。

企业更加需要关注的是：

实际办公使用率，以及高峰期同时在岗人数。

8. 有利于企业保留现金和资本

对于企业来说，资金通常需要投入到能够直接推动业务发展的地方。

传统办公室可能需要较大金额的前期投入，包括：

• 装修
• 家具
• IT系统
• 搬迁
• 办公室建设

服务式办公室则可以减少一次性投入，将办公室相关支出分摊到整个租赁周期。

对于以下企业尤其具有吸引力：

• 刚进入新加坡市场的企业
• 快速扩张的企业
• 第一次在当地设立办公室的海外企业
• 未来扩张计划尚未明确的企业

为什么100人以上的企业仍然可能选择服务式办公室

当企业具备以下特点时，服务式办公室的优势会更加明显：

因素 更适合服务式办公室

员工人数

快速增长或存在较大变化

租赁周期

1至2年，或未来规划不确定

资金投入

希望减少前期CAPEX投入

入驻时间

希望尽快开始办公

办公使用率

混合办公，使用率存在波动

办公地点

希望进入核心商务区

扩租需求

未来可能增加办公面积

管理方式

希望将办公室运营外包

业务前景

未来发展方向存在一定不确定性

核心需求

灵活性、速度及降低前期投入

什么时候传统写字楼可能更加经济

对于员工人数稳定、业务成熟的100人以上企业，传统办公室依然可能具有较好的长期经济性。

尤其是企业具备以下条件时：

• 员工人数稳定
• 新加坡业务稳定
• 长期办公需求明确
• 办公室使用率较高
• 空间规划合理
• 有充足的装修预算
• 希望完全掌控办公室设计及企业形象

在这种情况下，传统办公室可能拥有更低的长期办公成本，因为企业主要是为实际租赁面积付费，而不是为灵活性、配套服务及运营便利支付额外溢价。

两种模式的核心区别

服务式办公室

单人办公成本通常较高，但前期投入较低，租赁灵活性更高，企业日常管理压力更小。

传统写字楼

单位面积租金通常更具成本优势，长期办公成本可能更低，但前期装修投入较高，租赁周期较长，企业需要承担更多管理和运营责任。

100人企业的实际决策框架
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服务式办公室考虑因素

员工人数 不确定

租赁承诺 1至2年或更灵活

前期投入 低

入驻速度 快

空间控制权 中等

办公使用率 混合办公

核心地段 更容易快速进入

扩租能力 较容易

办公室管理 由运营方负责

长期租赁效率 通常较低

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传统办公室考虑因素

员工人数 稳定

租赁承诺 3年或更长

前期投入 高

入驻速度 较慢

空间控制权 很高

办公使用率 高且稳定

核心地段 通常需要更大租赁承诺

扩租能力 相对困难

办公室管理 企业自行负责

长期租赁效率 通常较高

商业地产角度的结论

服务式办公室不应该被简单定位为传统写字楼的低成本替代方案。

它更适合被理解为一种：

灵活、轻资产、低前期投入、快速投入使用的办公解决方案。

对于100人以上的企业，真正需要比较的并不是：

“哪个租金更便宜？”

而是：

“哪种模式更符合企业未来1至3年的人员规模、办公需求、资金安排和业务发展？”

可以简单概括为：

传统办公室更注重长期租赁成本效率，服务式办公室更注重灵活性、快速入驻、降低前期投入及简化办公室运营。

因此，企业做最终决策时，建议采用 2至3年总办公成本（Total Occupancy Cost） 进行比较，而不是单纯比较月租金。

总成本应包括：

租金 + 装修 + 家具 + 水电 + IT + 物业及运营费用 + 押金资金占用 + 搬迁成本 + 恢复原状费用 + 未使用面积成本。

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本文所列办公室租金为截至 2026 年 7 月 根据市场资料整理的参考价格，仅供参考。实际租金会因办公楼空置情况、单位面积、租赁期限及双方协商结果而有所不同。如需了解最新办公室租金及可租单位，欢迎联系 Office Navi Singapore。